Иркутские строители рассказали, как не стать обманутым дольщиком?

Подробности

Создано: 24.11.2014 07:39

Просмотров: 878

С 1 января 2014 года вступило в силу изменение в Федеральный закон №214, которое обязывает застройщика страховать гражданскую ответственность за неисполнение обязательств или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения. На сегодняшний день в Приангарье есть ряд страховых фирм, которые работают в этой сфере.

«В течение января было затишье, уведомлений из Росреестра о государственной регистрации первого договора долевого участия не было практически, а уже с февраля застройщики начали страховать свои объекты. Сейчас есть более 50-ти застройщиков, которые уже застраховали свои объекты. Страховой полис выдается отдельно на каждую квартиру. То есть изначально заключается генеральный страховой договор и в рамках данного договора уже выдаются страховые полиса. Страховым случаем является неисполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения, подтверждаться оно должно решением Арбитражного суда о признании застройщика банкротом, введение конкурсного производства», - рассказала начальник отдела контроля и надзора в области строительства Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области Анастасия Шелепеткова.

По мнению самих застройщиков, а также представителей агентств недвижимости, данное нововведение с одной стороны в полной мере не защищает дольщика, а с другой – способствует увеличению стоимости квадратного метра.

«Страхование в должной мере не снимает рисков, потому что сумма страховки, если застройщик абсолютно недобросовестный, явно не будет перекрывать те средства, которые будут необходимы для достройки дома. Если же страховая компания будет выставлять полный объем средств, который необходим для этой степени, то цена будет вырастать довольно серьезно. Насколько я знаю, к сожалению, я не занимаюсь сегодня оперативным управлением компании, по минимуму реальное страхование составляет не менее 4% от суммы стоимости объекта. Мы сами с вами понимаем, что затратная стоимость на сегодняшний день коробки в городе Иркутске не менее 30 тысяч за квадратный метр. И здесь еще плюсом ложится стоимость страхования. Поэтому, безусловно, страхование, в какой-то степени, это дополнительный инструмент для защиты дольщика, но полностью в практике оно не будет гарантировать безопасность», - считает руководитель СК «Новый город», депутат Законодательного Собрания Иркутской области Александр Битаров.

Представители агентств недвижимости высказали сомнение, что страховые компании будут способны выплачивать компенсации обманутым дольщикам. Приводили в пример туристическую отрасль: в течение года мы наблюдали, как банкротились десятки  туристических компаний, и клиенты этих фирм не могли получить свои деньги обратно. А ведь в случае с обманутыми дольщиками речь идет о суммах намного больших, чем стоимость туристической путевки. Первой компанией, которая застраховала свой объект по новому закону, была СК «Домстрой». Руководитель предприятия Алексей Красноштанов признался, что «первые дома они страховали совершенно не у тех компаний, которые когда-то что-то вернули дольщикам», но выбора не было.

«Страховая компания будет страховать из расчета 30 тысяч за квадратный метр, а дольщик будет приобретать квартиру за 45 тысяч за квадрат, то есть 15 тысяч не будут покрыты страховым случаем. Но здесь самое главное – у кого мы страхуем? По закону страховать имеют право даже банки, но ни один серьезный банк сегодня этим не занимается. Почему он не занимается? Потому что он видит большие риски. Следовательно, на рынок вышли страховые компании, которые именно образовались под этот закон. То есть они сегодня аккумулируют денежные средства наших застройщиков, а по России это очень большие суммы и 15-16 годы эти суммы будут формироваться. А какая гарантия, что эта страховая компания через два года не прикажет долго жить? И тогда надежда на одно – что строители будут выполнять свои обязательства. Риски большие. Я бы в наше непростое время рекомендовал нашим покупателям приобретать, конечно, у проверенного застройщика. Ну, сложно сегодня сказать, что «Новый город» завтра разорится, ну даже если он разорится, он достроит свои дома. Другое дело, что какой-нибудь «Стройинвест», когда будут большие риски, он уйдет, и ничего не будет возвращать. Конечно, я бы покупал сегодня уже готовые объекты. Хотя бы 80-90% готовности», - сказал директор ФСК «Домстрой», депутат Законодательного Собрания Иркутской области Алексей Красноштанов.

По словам Алексея Красноштанова, в 2014 году его компания ничего не продала с объемом готовности менее 70%, так как они чувствовали определенные риски. Застройщик надеялся, что опытный дольщик поймет, что когда коробка уже стоит, окна стоят, можно пойти и на тысячу рублей взять дороже и купить квартиру,  зато тебя точно не обманут. Но, к сожалению, иркутские покупатели не всегда это понимают.

«У нас есть опыт, не буду говорить, на каком объекте, два дома рядом стоящие: один дом на фундаменте и наш готовый, так вот дольщики покупают на 2 тысячи рублей дешевле у нашего соседа, чем дом, который я завтра уже сдаю. Ладно, наша компания не совсем известна, но она в любом случае имеет за собой какую-то историю. А тот строитель – я раньше даже названия такой фирмы не слышал, я даже про директора ничего не слышал. Я понимаю, что наши соседи, коллеги по строительному бизнесу, обманут своих дольщиков. Зато дольщик купил квартиру на 2 тысячи дешевле», - рассказал Алексей Красноштанов.

Потенциальные дольщики, разумеется, ищут, где подешевле. Но в этой ситуации часто срабатывает негласный закон: «скупой платит дважды».

«Желая сэкономить на покупке квартиры, люди порой идут на неоправданные риски. Это как надо себя не любить, чтобы заключать кредитный договор с организацией, то есть ты ей даешь кредит, а она у тебя кредитор. Это как в случае со строительством жилого дома по улице Пушкина в Иркутске. Люди рискуют, это второе МММ, но люди сами идут, а потом ищут крайнего в лице мэра, службы Стройнадзора, губернатора. Но хотя они никакого отношения к этому не имеют. Не давал вам губернатор команду – покупать эту квартиру. Взять, к примеру, у нас в Ново-Ленино «Иннокентьевскую слободу». Он поставил цену 25 тысяч за квадратный метр, еще на фундаменте деньги с людей собрал и все. И в основном попали-то умные люди – работники банков, госслужащие и даже там они себя обманули. Я понимаю, если бы с периферии  ребята приехали и купили там квартиру. Там 90% интеллигентных, умных, образованных людей», - рассказал Алексей Красноштанов.

Александр Битаров привел совсем недавний пример: «Что далеко ходить. Сегодня утром приходила моя сотрудница, кладовщица, у нее дети – обманутые дольщики. Я ей говорю: «слушайте, но у вас-то возможность была прийти посоветоваться. Куда вы пошли-то?»».

Иркутяне должны понимать, что застройщики не могут возводить в Иркутске многоквартирные дома по цене 30 000 рублей за квадратный метр, такой цены в городе нет и не будет. И в первую очередь потому, что застройщик вынужден за очень большие деньги покупать земельные участки под строительство. Все участки земли либо покупаются у юридических и частных лиц, либо расселялся частный сектор. Например, приобретение земли на 1-ой Советской компании «Новый город» обошлось до 5-7 миллионов за одну сотку, там они расселяли двухэтажные бараки. Соответственно все это ложится на квадратный метр квартиры.

«Рынок земельных участков в городе Иркутске перенасыщен предложениями, но они идут не от государства, а от частников. Как они добиваются этой земли, я не знаю. Я, являюсь членом Союза строителей Иркутской области, у нас распространили информацию о том, что областная власть, забрав у городской администрации полномочия по распределению земельных участков, за три года выделила всего 3 участка под строительство. А жилье ведь строится. А где участки-то берем? Кто их выделяет? Кто их продает?» - говорит Алексей Красноштанов.

Александр Битаров при этом возразил, заявив, что за последние годы не было выделено ни одного земельного участка. По его информации, на торги выставлялся один участок, но из-за отдаленного расположения и проблем с проведением к нему коммуникаций его никто не купил.

За качество тоже надо платить. Для того чтобы качество строящегося жилья было очень хорошим, компании вынуждены содержать Службу внутреннего контроля качества. И это тоже дает небольшой прирост к цене квадратного метра.

В завершении «круглого стола» собравшиеся дали свои рекомендации потенциальным дольщикам.

«Подробную информацию о застройщике можно увидеть из проектной декларации, которая размещается застройщиком в средствах массовой информации, либо в сети интернет, либо предоставляется застройщиком в офисе. Проектная декларация раскрывает информацию обо всех объектах строительства, которые застройщик в предыдущие года ввел в эксплуатацию. Соответственно также посмотрели, если количество достаточно большое, не один объект точечная застройка, где один дом, можно, конечно, обращаться к застройщику и знать, что 50 на 50 он действительно надежный и обращаться к нам», - сказала Анастасия Шелепеткова.

Застройщики и риелторы рекомендуют обращать внимание на историю строительной компании, а также в обязательном порядке обращаться за консультацией в Службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (адрес: ул.Дзержинского, 36, кабинет 305). Это даст как минимум 90% гарантии, что дольщик не будет обманут.  Стройнадзор ежегодно проверяет застройщиков, и выявляют в договорах долевого участия условия, ущемляющие права дольщиков.

И еще, как сказал один из участников «круглого стола», как правило, люди совершают покупку квартиры, руководствуясь эмоциями: где-то выгода, где-то корысть, где-то сроки поджимают. Поэтому эмоции не должны перекрывать разум, так как иногда можно в такую авантюру ввязаться, что последние деньги просто подарить «предприимчивым людям». Так что меньше эмоций, а больше разума.