Дела земельные

Земля для нас, потомственных крестьян, – это святое. Хоть мы не пашем и не сеем, разве что в переносных смыслах этих слов, но понимаем, что земля – это основа основ. А, значит, вопросы, связанные с землей, актуальны во все времена.

 

Труд – отец богатства, земля его мать.

  

Уильям Петти

 

Бывший председатель КУМИ города Иркутска Леонид Ощерин – личность в узких кругах известная, почти легендарная. 10 лет он распоряжался городским имуществом и во многих направлениях этой деятельности был, по сути, первопроходцем. Он и его люди впервые в России начали разработку правил зонирования (сегодня – Правила землепользования и застройки), системы регистрации недвижимости и продажи земель под приватизированными предприятиями.

 

Сегодня Ощерин преподает в Институте строительства и архитектуры ИрНИТУ, помогает тем, кто обращается к нему за советом в земельных делах. Несмотря на активную деятельность, его практически нет в публичном пространстве.

 

Мы встретились с ним, чтобы поговорить о земле и о практике землепользования в Иркутске. Но тематически разговор получился шире, объемнее, чем мы предполагали. Слишком уж много всего у нас крутится вокруг земли, хроническое отсутствие которой является в России третьей бедой – после дураков и дорог.

 

– Леонид Афанасьевич, про третью беду это ведь, кажется, вы сформулировали?

 

– Да, есть такое. Потом профессор МГИМО, бывший советник председателя Госбанка России, Валентин Катасонов меня дополнил. Еще одна беда – четвертая – это полное отсутствие денег.

 

– Причем как у бедных, так и у богатых. Не хватает…

 

– Мне наши буржуины, когда ушел в отставку, итальянского президента по недвижимости привезли. Он торгует недвижимостью итальянской. Помню, меня поразило, когда он открыл карту и, пожалуйста, вот земельные участки, хочешь – в горах, хочешь – на лазурном побережье… тысяча разных вариантов. Понимаете, да, что такое этот сапог по площади и что такое Сибирь. Я еще в 2005 году писал: от подачи заявления на предоставление земельного участка до выхода постановления мэра в Иркутске и других сибирских городах проходит 2–3 года. В Новокузнецке – 1,5–2 месяца максимум. И это только начало. Дальше, чтобы получить разрешение на строительство, надо получить градостроительный план земельного участка, в котором вам могут отказать, потому что не разработаны и не приняты градостроительные регламенты. Причем это выборочно идет.

 

– Можете немного углубиться в историю вопроса и рассказать, как так получилось?

 

– Когда возникла частная собственность на землю, возникли земельные отношения, которые надо было как-то регулировать. Нужны были не только законы, но и элементарное понимание, как это делается. Мы обратились к мировому опыту. Я лично, когда еще был заместителем мэра при Говорине, встречался с секретарем посольства США Томасом Грэхамом, вел проекты по линии агентства международного развития США. Ездил и смотрел, как у них это все устроено. Потом уже в Иркутске изучали американское законодательство. Сидели и переводили. Когда первый перевод их законов на русский сделали, получилась вообще какая-то абракадабра. По терминологии начали выяснять – что у американцев, а что у нас это обозначает, через Курина подключили Институт законодательства. Власенко и Никитин – были такие сотрудники. Они уже на юридический язык это все перекладывали. В итоге мы одни из первых в стране приняли правила зонирования, это нынче называется – Правила землепользования и застройки.

 

– Что пошло не так?

 

– Для того чтобы сделанное нами продолжало работать и развиваться, нужно было продолжать разрабатывать градрегламенты, проекты планировок, проекты межевания, градостроительные планы земельных участков и их совершенствовать, корректировать Генеральный план города на основе стратегии развития города. К сожалению, такой стратегии не оказалось ни у нас, ни в Москве. С 2005 года возникает проблема по распоряжению землей. Вначале в административных центрах регионов, в том числе и в Иркутске, где изначально все мэры могли распоряжаться государственной землей, право собственности на которую не разграничено в соответствии с Земельным кодексом. Потом, когда Путин стал назначать губернаторов, он им косточку кинул, что вы можете в административных центрах эти полномочия забрать – согласно поправке в Земельный кодекс и соответствующему закону своего региона. И в Иркутской области в 2006 году соответствующий закон был принят. В результате землеотводы прекратились. Есть совершенно конкретные цифры. В 2007 году в агентство имущественных отношений поступило 1700 заявок – оформлено 3 участка, в 2008 году поступило 2 242 заявки – выдан 1 участок. Это под индивидуальное жилищное строительство. Под комплексное жилищное строительство за четыре года после того, как полномочия у города забрали, не выделено ни одного участка. У нас губернаторов за это время сменилось чуть ли не больше, чем участков выдано!

 

– Это одна из причин, почему у нас дорогие квартиры…

 

– Конечно. Административные барьеры плюс острый дефицит земли. Стоимость и скакнула. А когда под ипотеку триллион рублей выделили и появилась доступность к деньгам – взлетел спрос. Была возможность взять ипотеку под 7%, многие ей воспользовались. И теперь мы имеем на рынке недвижимости то, что имеем.

 

– Есть свежая информация: глава минимущества Иркутской области Владислав Сухорученко отчитывался, что в 2015 году в министерство поступило 14,8 тысячи обращений по землям, право собственности на которые не разграничено. Если, как вы говорите, участки практически не выделяются, откуда столько желающих???

 

– Можно спорить о количестве заявок, но цифры все равно немаленькие, и они  свидетельствуют как раз о том, что у населения огромная потребность в строительстве. Люди готовы вкладывать деньги в недвижимость.

 

– Хорошо. А чего ждут хозяева участков в центре Иркутска, которые стоят, по сути, брошенными? Когда цены на землю пробьют потолок?

 

– Скорее всего, они будут их сейчас активно продавать. Потому что иметь землю просто так, не получая от нее никакой отдачи, в свете последних изменений законодательства становится слишком накладно. Я имею в виду переоценку земельных участков, которая и по бизнесу-то ударила, то есть по тем, кто получает от земли какую-то отдачу материальную. Тут вообще очень печальная история. Смотрите, скрыть земельный участок невозможно, можно только в суде оспорить его оценку. А ставка-то налога уже установлена! Если в двадцать раз увеличилась стоимость земельного участка – у тебя в 20 раз и плата за землю увеличится. Получается, предпринимателю в такой ситуации надо как-то издержки компенсировать – он начинает зарплату платить «вчерную». Мы не получаем НДФЛ, город недополучает, и недополучаем социальные взносы. В итоге, как следствие, мы экономику загоняем в криминал. По-хорошему, если подняли налог на имущество, то для малого и среднего бизнеса налог на деятельность надо сокращать.

 

– Ну, это уже от нас мало зависит…

 

– Я, когда был председателем КУМИ, работал над собираемостью платежей за землю. Каждый рабочий день начинал с вопроса: «А сколько мы принесли денег в городской бюджет?». Я сказал Якубовскому: давайте мне людей, которые будут заниматься поиском землепользователей и контролем целевого использования земельных участков. Так и сделали. А самовольных построек-то море. Создали карту землепользователей и начали значительно повышать собираемость арендных платежей за землю. Буквально за 2–3 года сбор увеличился до 1 миллиарда рублей в год. Это был такой же объем платежей, как в Омске, но у него территория в два с лишним раза больше, чем у Иркутска. Такая эффективность была. Мы были одними из лучших по этому показателю в Сибири и на Дальнем Востоке. Что сейчас мешает сделать то же самое? Узаконивать и увеличивать налогооблагаемую базу?

 

– Может, надо просто вернуть городу право распоряжаться землями, собственность на которые не разграничена?

 

– Не знаю. У меня такая позиция: нет ничего хуже шатаний из стороны в сторону, но если мэр Иркутска докажет, что он может лучше справиться с задачей выделения земли, что он будет делать это быстрее и с меньшим количеством административных барьеров, то пусть забирает. Но только если докажет. 

 

Почему у министерства имущественных отношений области плохо получается выделять землю? Потому что нет связки города и области. Город все равно нужен в этой схеме! Написал человек заявку на получение земельного участка. Министерство, например, пишет в городскую архитектуру. Архитектура отвечает «нельзя» и чем-нибудь мотивирует. На этом все заканчивается.

 

– Областное минимущества у себя на сайте в реестре свободных земельных участков для комплексной малоэтажной застройки сообщает, со ссылкой на комитет по градостроительной политике мэрии Иркутска, что в пределах городской черты формирование земельных участков возможно исключительно в условиях реконструкции и сноса существующей застройки.

 

– На территории Иркутска, которая составляет 27,7 тыс. гектаров, застроено и находится в пользовании немногим более 10 тыс. гектаров. Там есть и леса, и болота, но есть и достаточно много пригодных для строительства участков. Подводить туда инженерные коммуникации логичнее, чем тянуть их за пределы города. Зачем людей селить за городом и создавать дополнительную транспортную нагрузку? Хотя развитие застроенной территории – это тоже один из путей решения проблемы развития города. Развитие застроенной территории стало возможным с принятием поправок в Градостроительный кодекс. В частности, статья 46 со всеми последующими дополнениями. Благодаря этому точечная застройка перестает быть единственно возможным способом строительства в городах. Надо отдать должное, что при всем моем критичном отношении к Кондрашову, Виктор Иванович начал эту статью активно использовать. Например, появились строительные проекты, связанные с освоением уже застроенной территории в районе улиц Бородина, Лыткина.

 

– Когда вы были председателем КУМИ, как вы вместе с мэром Владимиром Якубовским уменьшали количество административных барьеров и сколько участков запустили в оборот?

 

– Мы создали систему единого окна в городе. Другими словами, мы часть связанных с предоставлением земельных участков процедур, которых всего около двухсот, взяли на себя. Таким образом было сформировано около 10 участков. На одном из них сейчас построена гостиница «Марриотт». Что мы делали: запрашивали технические условия, договаривались с санэпидемстанцией, организовывали проведение землеустроительных работ, оценку земельных участков.

 

И потом уже полностью сформированный участок со всей инфраструктурой выставляли на торги.

 

В процессе оформления этих участков выяснялось, например, что при санэпидемстанции есть частные структуры, куда надо заплатить, чтобы получить согласование. В общем, интересно было это все прочувствовать на себе. Многие барьеры в выделении земли нам удалось снять. В том числе при поддержке тогдашнего прокурора города Альбины Ковалевой.

 

А потом у города забрали полномочия. И началась вот эта спихотехника, то есть переписка министерства имущественных отношений с разными городскими структурами.

 

– Сейчас вся эта земельная история может повториться с Иркутским районом, у которого тоже областные власти забрали полномочия по земле.

 

– Абсолютно точно. Только с той разницей, что эти проблемы мы себе сами сочинили от и до. Получилось как? Наумов чего-то там сделал не так, на взгляд какого-то чиновника. Возбудили уголовное дело – и под эту сурдинку Ерощенко забрал полномочия. В проекте закона было много районов, вплоть до Слюдянки, но в конечном варианте остались город Иркутск и Иркутский район.

 

Я министру имущественных отношений сказал про Иркутский район: «Зачем вам эти полномочия? Не берите – это лишняя обуза!». Не послушали.

 

Например, в Хомутово приняты правила землепользования и градрегламенты. Предоставление земельных участков и далее в соответствии с Градостроительным кодексом выдача разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию – это полномочия мэра этого муниципального образования. Пусть бы мэр и занимался. Но и это забрали!

 

– Вот вы говорите: вас не послушали в министерстве. А вы пытались до самого Сергея Владимировича донести эту информацию?

 

– Именно эту – нет. Но до этого, когда я еще был внештатным советником Ерощенко, я делал несколько попыток продвинуть какие-то свои идеи, но безуспешно.

 

– А что именно?

 

– Я предложил ему несколько проектов, которые считал, и считаю по сей день, важными. Это агломерация, это создание региональной управляющей компании для распоряжения федеральной землей и это обучающие семинары-совещания для мэров. Ни один из них не был принят.

 

– Отказы как-то аргументировались?

 

– Нет. Про агломерацию мне потом сказали, что он даже слова этого не переносит. Хотя многие регионы это делают, и уже достаточно давно. Идею высказал первым, как известно, Тишанин. Но он ее по-своему понимал, в контексте соперничества с Якубовским. Так говорят. Ну а на самом деле агломерация – это объективный процесс. Двадцать тысяч ангарчан и десять тысяч шелеховчан уже ездят на работу в Иркутск каждый день. И с этим надо что-то делать. Логистику выстраивать по-другому, скоростной транспорт делать. А будет логистика нормальная – и территории будут развиваться между городами.

 

По региональной управляющей компании было такое предложение. Сейчас все полномочия по федеральным землям переданы Фонду содействия жилищному строительству. У нас есть опыт Белгорода, где губернатор Савченко попросил распоряжение федеральной землей, и ему разрешили. Я предлагал создать региональную управляющую компанию, где на 49 процентов учредителем была бы Иркутская область, а на 51 процент – фонд РЖС. Смысл прост: деньги от распоряжения федеральными землями не будут уезжать в Москву, а будут оставаться на территории. Юристы обладминистрации подготовили заключение, что такой вариант возможен. Если бы это было сделано, мы бы сейчас не имели ситуации, когда судят бывшего ректора ИрГТУ Ивана Головных за якобы нанесенный ущерб Российской Федерации, даже не посчитав, какие доходы получили бюджеты всех уровней от деятельности строителей, имущественного налога с построенных квартир. Это я еще не говорю о гражданах, которые решили свои жилищные проблемы.  И теперь остальные руководители сидят и боятся что-либо делать с теми землями, которые у них есть.

 

– И чем с управляющей компанией дело закончилось?

 

– А ничем. Просто ничем. Так же, как и с обучающими семинарами для мэров. У нас с каждыми выборами уровень мэров падает. К управлению территориями приходят люди, которые ничего не понимают в этом самом управлении. И учатся, кто как может. А многие вообще ничего не делают, лишь бы не подписать что-нибудь не то. Особенно это касается манипуляций с федеральными землями и особо охраняемыми территориями, у которых даже границ четких нет. Из-за чего в отношении мэра Ольхонского района Копылова сейчас возбуждаются уголовные дела. Я предлагал создать систему обучения. План разработал. Но по этой теме мне просто вернули докладную записку без всякой резолюции. Потом я приболел, а через какое-то время по почте получил указ губернатора о прекращении моих полномочий.

 

– Вот как! Вы же все равно следите за новостями. Что из того, что сейчас происходит в Иркутске и Иркутской области, лично у вас вызывает недоумение? Или, может быть, наоборот – одобрение?

 

– Знаете, многое из того, что мне непонятно в действиях наших властей, имеет достаточно давнюю историю… И мне сложно говорить о каких-то решениях нынешних властей Иркутска и Иркутской области в отрыве от того, что делали их предшественники. Например, история с Чертугеевским заливом развивается у нас на протяжении уже нескольких губернаторов и нескольких мэров. И я никак не могу понять – почему у нас депутаты не несут ответственности за свои решения? На каком основании они отменяют собственные решения? Если эти решения были незаконны и нанесли ущерб тому же Битарову, почему он не подает в суд на Думу? В России есть прецеденты, когда возбуждались даже уголовные дела в отношении депутатов, которые нанесли ущерб бюджету муниципального образования. Я понимаю, что, видимо, Битаров с Думой как-то договорились. Ну так это Битаров! А как быть простым смертным? Ко мне вот не так давно обратился один человек, у него есть участок на Киевской, и ему отказали в разрешении на строительство, потому что нет градостроительного регламента. А ведь это центр Иркутска! А ведь это обязанность органов местного самоуправления – готовить градрегламент! И куда ему идти? И вот эта невозможность или нежелание требовать от власти, чтобы она качественно выполняла свою работу, – оно вызывает недоумение. Красноштанов вполне мог бы подать в суд на правительство Иркутской области из-за простоя при строительстве дороги в Еланцах, когда Дирекция автомобильных дорого Иркутской области в одностороннем порядке немотивированно расторгла с ним контракт. И неважно, что губернатор сменился. Ущерб-то никуда не делся!

 

– Вы считаете нормально, когда одна власть отвечает за дела другой?

 

– Это естественно и логично. Ситуация, когда со сменой губернатора или мэра у нас все меняется на 180 градусов, порочна. Любое решение власти имеет правовые последствия. От этого никуда не денешься. Если его взять просто так и отменить – пострадают люди. Я сейчас не говорю о тех решениях, которые были приняты незаконно. Там особый порядок.

 

– Как бывший председатель КУМИ, как человек, который учит студентов тому, как по уму должно быть все устроено в земельных отношениях, скажите, какие главные вопросы нам нужно сейчас решать в Иркутске, чтобы наш город не от юбилея к юбилею, а стабильно развивался и хорошел?

 

– Ничего нового я не скажу. Надо доводить до ума правила землепользования и градрегламент, вводить в гражданский оборот землю, уменьшать количество административных барьеров в строительстве, помогать бизнесменам, которые хотят так или иначе вкладываться в город, оперативно решать их вопросы, нужно узаконивать самовольные постройки, которых у нас масса, чтобы их владельцы платили налоги в бюджет города. И самое главное: нужно обеспечить абсолютную прозрачность во всем, что связано с землей. Чтобы любой человек, затратив минимальные усилия, мог составить себе ясное представление о том, где и что будет строиться, как будет развиваться та или иная территория. Только вместе мы можем сделать наш город максимально комфортным для проживания. 

 

Nike Air Force 1 07 LV8 Utility White AJ7747-100 Shoes for Sale – Buy Best Price Adidas&Nike Sport Sneakers Артем Световостоков

Иркутские кулуары